先查询底商是否“住改商”；合法底商扰民则向环保部门反映
读者来信选登：我们是大兴区某小区业主，我们家楼下前不久开了一家餐馆，烟囱直对着我们的窗户，油烟和噪音给我们带来极大困扰。餐馆此前征求过我们的意见，我们不同意开餐馆，所以没有在餐馆拿来的文件上签字，但是我们却发现餐馆找了其他楼的业主签字，我们就此事向环保局反映，但有关人员回复只要有业主签字同意就可以开餐馆。请问遇到这样的情况我们应该怎么办？
业主遇到底商扰民情形时，可向环保部门投诉，由环保局派人到现场测量、鉴定，以确定是否超标。 漫画/许英剑
开发商不能擅自“住改商”
“现在小区里办公司，开发廊、美容店、诊所的现象十分普遍，我们小区就是将一层住宅改作了商铺，到物业公司反映情况，物业说无法可依，最后也就不了了之了。”南城某业主向记者反映。正如该名业主所言，长期以来，“住改商”一直困扰着不少业主，遇到此类问题，业主究竟该如何维护自己的权益？
据北京汉卓律师事务所张艳玲律师介绍，物业所说的“无法可依”并不正确。关于此类问题，上海、广州等地区均有相关法规规定。如上海就规定：如果将住宅改为经营性场所，首先要经过住宅楼内业主的同意和小区委员会的一致通过；违反规定擅自改变物业使用性质的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处1万元以上、5万元以下的罚款。
张律师表示，虽然目前北京还没有类似的法规出台，但《城市规划法》中早有明文规定，建筑不能改变使用性质。如果开发商在住宅楼内进行商业活动，或变住宅楼为商住楼、写字楼使用，显然是违反了这一规定。
也就是说，遇到底商扰民的情况，业主可以先到楼盘所在的规划部门，查询楼盘的土地规划用途是什么。
如果查出开发商擅自将规划为住宅的房子作为商业用房出卖，业主可以向本地规划部门反映情况，要求追究开发商的相关责任。
合法底商扰民可找环保部门
除了上述提到的这种“住改商”的情况，还有很多社区底商是合法底商，但同样给业主带来了不少困扰，在这种情况下，业主可以向环保部门投诉。
一位家住安贞西里的读者反映，自己家楼下的底商是规划中的社区底商，但扰民问题十分严重，“尤其是商家的促销活动，根本不顾居民的感受，设置高音喇叭，我们平时说话都要扯着嗓子喊，生活受到了很大的影响”。另外，餐饮类底商也给小区业主造成了极大的不便，不少饭店长年向楼上排放油烟，在室外下水道里倒泔水，一到夏天就臭气熏天，环境非常恶劣。
遇到这种“合法扰民”底商，业主也不是无计可施的。据了解，关于噪声干扰，国家环保总局在《城市区域环境噪声标准》中明确规定了城市5类环境噪声标准值；在油烟污染方面，国家也出台了严格标准。
不过，对于普通业主而言，如果遇到油烟、噪声污染，如何判断是否超标成为了一大难题。对此，业内有关人士指出，普通业主一般都不具备测量噪声指标、油烟指数的相关设备，在业主遇到底商扰民情形时，可向环保部门投诉，由后者派人到现场测量、鉴定，以确定是否超标。如果业主投诉时，主管部门没有回复，也没有作出必要的处理意见，属于行政不作为情形，业主有权提起行政诉讼。
本版采写/本报记者许子凌
■案例解答
住宅变餐厅求助工商局
赵女士：购房的时候销售人员曾告诉我，小区一层已由公司内部人员“消化”，并不对外出售也绝不是底商。但前段时间办理入住手续后，我却发现有人在一层窗户上打出了横幅，公开对外招商。然而在购房合同中明明写着，该楼是住宅项目，并非商住楼。请问我们如何来维护自己的权益？
解答：根据工商部门有关规定，居民楼中禁止从事五类经营活动，即：禁止企业（或个体工商户）以居民楼中房屋（含规划为商业用途的房屋）作为住所（经营场所）从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所（含“网吧”）、生产加工制造等。若开发商违反上述规定，业主可以向工商行政管理部门进行投诉。
超市有噪音测量后投诉
王先生：我家买的是尾房，当初签购房合同时已经没有多少选择，只能买二楼。而楼下就是一家便利超市，整天人来人往，吵吵闹闹，严重影响正在读高中的儿子休息。我该向什么部门投诉？
解答：底商噪音扰民是不少小区业主遇到的难题之一。根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》、《北京市环境噪音污染管理办法》等相关规定，王先生如果觉得楼下超市产生噪音，严重影响了家人休息，可向环境保护行政主管部门投诉。环保部门将依据《城市区域环境噪声标准》对住所的噪声进行测量，在确认造成环境噪声污染后，再依据上述法规由环境保护行政主管部门责令改正或处以罚款。
■预先防范
合同约定“其他房屋仅作住宅”
为避免底商扰民情况的出现，作为购房者来讲，在签订购房合同时就应该同开发商作出相关约定。
购房者可以要求开发商在购房合同中承诺：在买受人购买此房屋后，本楼内其他房屋仅可作为住宅使用，不得作为商业用房使用，以保持居住环境的安静与安全。
另外，为了约束开发商不在购房者入住后违约，将原本作为普通住宅出售的楼房转作商业目的，购房者应在购房合同中点明开发商违约应承担的责任。比如，合同中可注明：如果由于底商扰民等因素影响业主居住环境的安静与安全，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
但是，如果土地规划是综合用地的用途，开发商可以将该楼房做商业用途出卖。买房人在签订购房合同时，开发商如实告知土地用途的，底层作为商业并不违法。
■实操提示
住宅变底商拍照留证据
虽然底商扰民没有具体的法律规定，但业主也可以通过一些表面现象来判断底商扰民是否超标，同时记得保留有关证据，提高日后诉讼的胜算：1、保留证据。查询相关规划，如果底商原为住宅用途，后被开发商在业主不知情的情况下改作底商，业主可向规划部门投诉。对于开发商擅自改变底层住宅的用途，业主可通过拍照等方式留作证据，以方便相关部门查处。
2、自行判断是否存在超标现象。业内人士提醒说，如果底商合法，业主可根据日常生活经验判断，底商在噪声和油烟两方面是否超标。虽然对于底商的经营时间，北京目前尚没有明确的规定，超市24小时营业的情况也不少见。但业主在判断底商是否扰民时仍可重点关注其深夜时的经营行为。比如，夜深人静时，底商产生的噪声是否让人感到不舒服，难以入眠；油烟是否直往窗内冒，是否呛人等等。如果有上述情况，业主即可向环保部门投诉，由其派人到现场检测、鉴定。
■相关部门
噪音、油烟扰民向环保部门投诉
记者采访得知，普通业主一般都不具备测量噪声指标、油烟指数的相关设备，在业主遇到底商扰民情形时，可向环保部门投诉，由环保部门派人到现场测量、鉴定，以确定是否超标，以下是部分环保部门的联系电话。
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