新世界、和黄、富力、顺驰等造就一批新热点区域，改善户型、园林等设计，提供多元化思路

　　上世纪90年代初，改革开放政策使北京几乎在一夜之间引来了众多的外地开发商。“先遣队”当属90年代初期的港台企业，投资重点集中在商场等公建的建设上。10年后，南方企业进军北京掀起了新的高潮，其开发主要集中在住宅上。

　　至此，香港的新世界、和记黄埔、香江国际，深圳万科、金地，广州珠江、合生、富力，大连万达，天津顺驰等香港地区及国内的知名地产企业均相继杀进北京。他们不仅带动了一些新兴热点区域的兴起，而且推动产品设计的创新，还带来了南方特别是港式营销的思路。此外，外来者也曾因水土不服而遭遇一些瓶颈。但从10多年的开发实践来看，这些企业已在北京获得了品牌的进一步成长，增加了自身的实力，开创了北京楼市的新气象。

^{新世界商场是港资房企进军北京开发的早期项目，不久前迎来开业7周年庆典。}

　　“新风”1

　　开拓新地段价值

　　^{公建及大手笔拿地开发促热崇外、CBD南、黄村等区域楼市}

　　“1993年4月5日，香港新世界集团与北京市和崇文区政府签订了合作协议，成立了在内地的第一家房地产公司，是最早进入北京的外来企业代表。”公司常务副总经理蔡建伟随着新世界在北京已经走过了12年的历程。

　　“从1995年开始，新世界投资12.7亿改造崇文门到玉蜓桥23公里的地下管线和市政基础设施。又投资完成广安门大街、磁器口到幸福大街的改造，资金达6.3亿元。此外还完成了祈年殿大街北侧路东、南北花市大街的拆迁等工作，投资达24亿元。截至目前，新世界在崇文的总投资达到110亿元。一系列的改造和新世界商场的营业使得崇外地区的房价从每平方米6000多元上涨到目前的万余元。”蔡建伟还说，最先入京的香港开发商主要集中在公共建筑和设施的投入上，如和黄的东方新天地等，造就了一批热点区域。

　　香港香江国际集团的香江地产进京也已10年，它曾率先在中关村推出标志性建筑数码大厦、在CBD推出第一个甲级写字楼财富中心，现在又在东二环推出文化特色的南新仓大厦和商业。香江国际副总裁潘明朗认为，这是开发企业创造地段价值的过程，公共建筑产品的开发提高了原有区域的商圈价值，引来其他开发者扎堆，这种效应在早期的开发中比较明显。

　　在创造新地段的价值方面，后来进入北京的南派开发商也不示弱。广州富力集团以32亿元的标王一举拍到广渠门外的土地，使得目前CBD以南地区的价值受到关注，其效应在最近3年内已经得到市场的认可和其他大型开发商的追随。

　　而天津顺驰在大兴拿下一号地后，黄村楼市的整体品牌效应也得到提高。

　　“新风”2

　　产品开发精细化

　　^{促使北京住宅的外立面更美观，户型更合理，改善园林景观等}

　　北京富力城房地产开发有限公司副董事长谢强表示，当初南方发展商到北京时，北京的房地产水平比南方可能要落后三到五年，现在在产品品质上则没有什么地域性差别了，差异只是在细节。过去北京多是开发毛坯房，现在北京做精装修房的企业很多。

　　蔡建伟认为，外来开发商，特别是南方的开发商对北京本地楼市产品的影响是明显的，主要有四个方面。一是外立面的美观化。

　　他最早在北京时明显感觉商品房的外立面缺乏美感，不够细致，南方一贯注重的外立面设计就影响了北京的开发商，城市的面貌也因此改变；二是户型设计的合理化，主要体现在面积的分配和各个区域功能的合理搭配上，以前北京的缺点是比较明显的；三是园林景观的显著改进；四是采取了南方的落地窗、飘窗等设计，室内采光显著改善。

　　“新风”3

　　创新市场思路

　^{采用香港的期房销售模式，更新市场运作观念，促使开发思路多元化}

　　谢强介绍，当广东发展商来到北京后，带来了一股“南中国”的热风，尤其是把市场上很好的观念带进北京，通过市场化运作对京城楼市起到了明显的推动作用。“当时我和冯伦、潘总一块聊过，我们从海南来的这些人，包括深圳来的这些人，带来了什么？资金吗？没有，实际就带来了自己的一种观念，一种运作房地产很深入自己灵魂的模式。这对于北京房地产业的发展非常重要。因为当时的北京楼市市场化程度确实很低，三环以里的房子盖出来就可以卖了，稍微有点营销经验和江湖经验的人，到这来做售楼小姐马上可以挣到钱。”谢强回忆说。

　　蔡建伟表示，期房销售也是港式开发商的创举。通过期房销售模式下的内部认购，开发商可以事先试探市场反应，及时改变自身策略，降低市场风险，开发商也能加快资金回收。现在这种模式在北京已经被完全使用了。

　　“外来开发商在思路上多元化，顺驰在北京开发多类型的产品，也不仅局限于期房模式，在高端产品领域倡导成品销售的概念，提出了物业所在区域、自然环境、人文环境、建筑理念、庭院设计、配套设施、物业服务、成熟客群等八大‘成品别墅’的衡量标准，为高端产品的销售模式提供新的思路。”顺驰林溪营销总监魏飞如是说。

　　■市场观察

与本地房企合作是大势所趋

　　天津著名品牌顺驰当年通过轰轰烈烈的高价拿地而打入北京市场。北京顺驰董事长荆宏表示，尽管顺驰在北京开发了一些项目，但顺驰品牌还需要更进一步的发展。

　　而广州最大的品牌之一富力，当年也是通过类似的壮举进入北京的，尽管谢强和荆宏来自不同的区域，但目前有着共同的想法：北京房地产的发展至今只有15年，影响力很大的品牌企业不多，已经建立起品牌的需要进一步巩固。

　　有调查显示，房地产投资回收周期越来越长，从征地、立项、建筑到销售往往需要两三年的时间，土地成本高、居民搬迁费用高、销售费用高，广告费及销售代理费占总销售额的4.5％－12％。房企大量涌进北京，竞争加剧。外来品牌今后在北京如何发展？

　　蔡建伟认为要解决三个问题：资金、土地和与北京本地企业的合作。

　　蔡建伟指出，目前北京的开发门槛在提高，资金问题成为发展的关键，而资金最终是用来解决土地难题。由于本土品牌在两三年内还有大量的土地储备，与他们合作能够拿到比“招拍挂”较低价的土地。因此，与本土企业加强合作是解决以上三个难题的最佳方式。目前，很多外来企业已经在走这条路。因此，本土品牌和外来品牌从竞争到融合的趋势在未来两三年内会更加明显。

　　■大事记

　　●前奏（1990年－2000年）

^{东方广场1996年动工，现已成为北京一个标志性建筑。}

　　2000年以前，只有少数外地品牌企业进京开发，如新世界（1993年）、万科（1994年）、中海（1997年）、金地（1999年）、世纪金源（1999年）等。其中，1992年北京市组织赴港招商，当时签订约700个项目。但此时外地房企在京城房地产开发领域的影响力还不够，主要是受规模的限制。

　　●热潮（2001年－2004年“8·31”）

　　这一阶段，一系列外地品牌房企纷纷进京，尤其是南方地产大鳄，如合生创展（2001年）、珠江（2001年）、富力（2002年）、沿海绿色家园集团（2003年）、浙江绿城（2003年）。此前已入京开发的外地房企也在这一时期扩大开发规模，迅速抢占市场份额。其时北京很多本地房企都喊“狼来了”。

　　●新时期（2004年“8·31”以后）

　　土地市场公开化后，外地军团或大举拿地，或与本土公司合作，扩大品牌影响力。如上海复地与北京城建合作开发玉泉新城，上海世茂在奥运板块开发一项目等。未来，土地资源将按市场化的方式向少数有资金实力、有专业能力、有品牌的开发商集中。品牌成为“后8·31时代”的一把市场利剑。

     本版采写/本报记者张家齐

     本版摄影/本报记者周晓东